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重要信号!厦门年中土拍地价直跌万元/㎡ 抄底时机来了?

2018-06-17 网络整理

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6月1日,2018年厦门年中土拍落幕!本次土拍吸引了国贸、联发、世茂、中骏、保利、华润、金地参与竞拍,本以为这又是一场房企间的厮杀。出乎意料的是,两幅地块均叫价三次成交,创厦门史上最快土拍成交记录!地价紧贴起拍价,海沧的优质地块爆冷成交,最高楼面价仅25105.5 元/㎡。

其中,保利以总价29.1亿,楼面价25086元/㎡将马銮湾优质地块收入囊中,继同安、翔安布局后,海沧再落一子。金地以23.8亿、25105.5元/㎡“捡漏”海沧马銮湾2018HP02宅地。首次登鹭的金地,为厦门楼市注入新鲜血液。至此,房地产龙头“招保万金”在厦齐聚一堂。

重要信号!厦门年中土拍地价直跌万元/㎡ 抄底时机来了?

虽然开拍前,业内普遍对这幅地块预期不高,但今天的结果依然让人很“意外”!和4月集美土拍相比,此次海沧马銮湾地块溢价率更低,成交更快。这一切怎么解?近底价成交的背后是否有隐情?接下去厦门的土拍会继续凉凉吗?未来楼市怎么走?》》》点击阅读原文回顾土拍直播

针对这些问题,乐居采访了厦门新景祥总经理张建、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎和业内人士廖先生。

金融政策趋紧融资成本高 开发商拿地更加谨慎

张建认为,本次土拍房企拿地更加慎重,所以难出高价。一方面,开发商资金吃紧,销售不理想,回笼资金难。另一方面,今年的整个金融政策趋紧,且不允许开发商发债,融资渠道受阻。总体来说,开发商的现金流、资金链吃紧。

业内人士廖先生补充说,回款难、融资难的大环境下,开发商对成本和收益的评估更加谨慎。“目前全国都采用一盘一评估原则,让地王有序进场。厦门2016-2017年的土地成本太高, 这利润就跟房企预期的差距较大,房企对于土拍只会慎之又慎。”

王崎则认为是时机不同,同一块地放在去年能多卖几个亿。在土地政策调控下,同样的地块很难卖出好价钱。本次土拍本地的开发商海投、建发、国贸都不够积极,觉得这个地价还是有点高了,所以没有很拼命去抢地,使地价重回“2”字头。

岛外优质地块 未来预计入市价格3.8万-4万/㎡

今天两幅海沧马銮湾商住地块资质可谓是相当优越,总建21万方面积大且方正,边缘清晰,便于开发。值得注意的是,虽然本次出让的两幅马銮湾宅地没有执行70/90政策,但容积率高达3,要求建筑高度60-100米,144㎡以下户型不得设计跃层,这从另一方面说明地块未来开发必将受限,不好实现溢价。

马銮湾作为未来的厦门城市会客厅,整体规划走的也是高端路线。本次推出的两幅地块,可以说是近年厦门土拍上拿出的特优“好葡萄”了。但是今天拍出了2.5万/㎡的价格,确实让人大跌眼镜。从近年的土拍来看,走低似乎又是意料之中。

纵观2017年至今的厦门土拍,土地市场凉意不断蔓延,全市平均地价2.7万/㎡,地王已成过去式,达到限价的地块实属少见。4月25日集美新城拍出的两幅优质地块平均地价也不过28446元/㎡。张建预计,今天拍出的马銮湾宅地,2.5万/㎡的楼面价,加上税费、建安、财务等成本,预计入市价格3.8万-4万/㎡。

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土地市场将继续凉凉 二手房议价空间

综合各方面的因素来说,今天拍出的地价也在合理范围之内,张建认为,从市场长远来讲,未来调控将进一步趋紧,,开发商比较看淡,楼市整体偏凉。二手房会进一步受到影响,可能还会有些价格回调,但一手房的价格依然比较坚挺,指望价格下降也很难。在“房住不炒”的环境下,调控政策几乎没有放松的可能。

王崎说,房地产的“冷空气”给楼市带来“清爽”的局面,给市场泼了一盆冷水。二手房也会持续看跌。买房也有更多议价空间。目前各地都在出台抢人政策,楼市的涨跌,或对人才的调剂有引导作用。

对于厦门楼市未来的走向,张建认为,未来市场将继续以平稳为主,快速回暖的可能性比较低。对客户来讲,有房票的客户可以从容地选择自己想要的房源,而没有房票的人只能继续观望。

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